Comment est calculé le prix moyen au m² ?
C'est le prix des logements réellement vendus, rapporté à leur surface habitable. Il ne s'agit pas d'un prix d'annonce ni d'une estimation d'agence.
Comment cette donnée est produite
Nous partons des ventes enregistrées chez les notaires (base DVF), en retenant les mutations de logements avec surface connue, puis nous calculons une valeur centrale par commune pour limiter l'effet des ventes atypiques.
Un prix constaté, pas une estimation
Le chiffre affiché provient de ventes réellement signées chez le notaire et enregistrées par l'administration fiscale. Il ne s'agit ni d'un prix d'annonce (généralement 3 à 8 % au-dessus du prix final), ni d'une estimation algorithmique. En contrepartie, il ne dit rien de l'état du bien, de l'étage, de l'exposition, du DPE ou de la présence d'un extérieur, qui expliquent des écarts de 30 % à l'intérieur d'une même rue.
Pourquoi une valeur centrale et pas une moyenne simple
Une seule vente atypique (château, immeuble entier, local transformé) suffit à faire bondir une moyenne communale. Nous retenons donc une valeur centrale par commune, calculée sur les mutations de logements dont la surface bâtie est connue, après exclusion des valeurs aberrantes. Sur les communes à faible volume, le chiffre reste néanmoins fragile.
Le nombre de transactions détermine la fiabilité
Au-delà de 100 ventes annuelles, la valeur communale est robuste. Entre 20 et 100, elle est indicative. En dessous de 20, elle peut varier de 15 à 25 % d'une année à l'autre sans que le marché ait bougé. C'est une limite statistique, pas une erreur de mesure.
Comment lire ce chiffre sur le site
Sur les petites communes, le chiffre repose sur peu de transactions et peut varier fortement d'une année à l'autre. Un prix communal ne dit rien de l'état, de l'étage ou de l'emplacement précis d'un bien.
Exemples concrets
- Effet de structure
Une commune qui vend surtout des maisons anciennes de 120 m² affichera un prix au m² plus bas qu'une commune vendant des studios neufs, à qualité de vie identique.
- Petite commune
12 ventes dans l'année, dont deux maisons de caractère : le prix moyen au m² peut passer de 1 750 € à 2 300 € d'une année sur l'autre sans hausse réelle du marché.
Pièges de lecture fréquents
- Les prix DVF sont publiés avec plusieurs mois de décalage : ils décrivent le marché passé, pas le marché du jour.
- L'Alsace-Moselle et Mayotte relèvent du livre foncier et ne figurent pas dans DVF.
Sources officielles
- DGFiP — Demandes de valeurs foncières (DVF)